Parque Una São José dos Campos 560 mil m² de bairro planejado ao lado do Jardim Aquarius
A área das vaquinhas, na Avenida Cassiano Ricardo, está virando bairro. Ruas abertas à cidade, dois parques, fiação enterrada e comércio no térreo dos prédios — sem muro e sem portaria, porque o que sustenta a qualidade aqui é o desenho urbano, não o fechamento.
A infraestrutura entra antes das casas. Quem chegar primeiro não vai morar em obra: vai morar em rua pronta.
O bairro hoje
O Parque Una SJC é um bairro planejado, não um loteamento
O terreno das vaquinhas, na Avenida Cassiano Ricardo, é o quinto Parque Una da Idealiza Cidades — o maior dos cinco, na divisa com o Jardim Aquarius. Ruas abertas à cidade, comércio no térreo e dois parques dividindo o mesmo bairro: o Central, de convivência, e o da Nascente, de preservação.
O modelo já foi testado em Pelotas, desde 2015, e está em construção em Uberlândia. O que sustenta a qualidade aqui não é o fechamento — é o desenho urbano e uma associação de bairro dedicada, com terreno residencial, terreno comercial, apartamento e sala comercial dividindo a mesma vizinhança.
- m² de bairro planejado — o maior Parque Una já projetado pela Idealiza
- parques: o Central, de convivência, e o da Nascente, de preservação
- de carro até o centro de São José dos Campos
- Parque Una da Idealiza Cidades, depois de Pelotas e Uberlândia
O bairro hoje
Duas etapas do Parque Una esgotaram antes de a infraestrutura ficar pronta
O Setor da Nascente e a Riza venderam tudo ainda na planta. O Martim, a torre comercial, está em fase final de vendas. Falta lançar a última etapa: as Glebas Comerciais.
R$ 850 mi vendidos de R$ 1 bi planejados
2024
Setor da Nascente
Terrenos residenciais e comerciais
100% vendido
2026
Riza
Torre residencial
100% vendido
2026
Martim
Torre comercial
80% vendido
Martim — torre comercial do Parque UnaEm breve
Glebas Comerciais
Projetos sob medida
em VGV
O bairro hoje
O masterplan do Parque Una, quadra a quadra
Os 560 mil m² em volume, com o que já foi vendido, o que está disponível e o que ainda vem.
Situação de cada lote
- Lançamento realizado ou ativo
- Disponível
- Vendido
- Gleba comercial
- Próximo lançamento
A ideia
Por que construir um bairro novo em vez de mais um loteamento
Todo projeto marcante começa em um problema. O de São José dos Campos não é a cidade — ela apareceu em 5º lugar no Índice de Desafios da Gestão Municipal de 2021, entre as melhores do país para se viver. É o modelo que se repete em quase todo lugar: tudo longe de tudo, rua que serve só de passagem entre o ponto A e o ponto B, e convivência restrita à bolha de amigos, família e condôminos.
Loteadoras e incorporadoras vêm respondendo a isso do muro para dentro: mais serviço, mais área de lazer, mais espaço de convivência — para quem mora ali. Do lado de fora, nada muda. Jane Jacobs chamou a cidade de problema de complexidade organizada, daqueles que não se resolvem aos pedaços. O Parque Una nasceu dessa leitura: tratar o bairro inteiro como sistema, e não o lote como produto.
Segundo a ONU-Habitat, até 2050 a população mundial será 68% urbana. Fazer bairro melhor deixou de ser refinamento.
A ideia
Uso misto, cidade compacta e tudo a uma caminhada
Uso misto quer dizer que moradia, escritório, comércio, serviço e lazer dividem a mesma área. Sair de casa e chegar a pé ao mercado, à academia ou ao consultório em poucos minutos devolve ao morador o tempo que hoje se perde no deslocamento. Foi o que Jane Jacobs defendeu em 1961: quanto mais diversa é uma área, mais as pessoas caminham nela.
A densidade é o que torna essa proximidade possível. Ocupar 40 mil m² para 90 unidades, em vez de 120 mil, deixa 95% do terreno livre — mais espaço público e menos quilômetro rodado. É a cidade compacta de Richard Rogers: densa, diversa, mais eficiente em energia e melhor na vida social.
Com as duas coisas juntas, caminhar deixa de ser exercício e vira transporte. No Parque Una os edifícios têm fachada ativa e o pedestre permeia as quadras por galerias, em vez de contornar muro.
A ideia
São José dos Campos já mudou uma vez — e vai mudar de novo
A cidade da Embraer, do INPE, do ITA e da refinaria da Petrobras tem cerca de 700 mil habitantes e um deslocamento médio de 17 minutos até o trabalho ou a escola, segundo o Numbeo — contra 50 minutos em São Paulo e 52 no Rio. Em 2022 foi certificada pela ABNT como a primeira cidade inteligente do Brasil.
O município reduz o ISSQN para os setores aeroespacial, automotivo, de telecomunicações, de tecnologia da informação e de pesquisa, e concede incentivo de dois a seis anos a empresa nova, conforme o emprego e o faturamento que ela gerar. É o que sustenta um dos maiores parques tecnológicos da América Latina e segura na cidade quem se forma no ITA, na Unifesp e na Fatec.
O que falta a uma cidade assim é o lugar onde essa gente se encontra fora do escritório. A ilustração do book resume a aposta: um rapaz parado na grama, filmando com o celular um prédio que ainda não existe. Cidade criativa precisa de endereço — e é o endereço que está sendo construído.
O desenho
A implantação do Parque Una SJC: dois parques, dois setores
O bairro se estrutura em torno de dois parques com funções diferentes. O Parque Central concentra atividade, edifícios e convivência. O Parque da Nascente preserva os recursos hídricos e caracteriza o setor residencial. As calçadas são largas e arborizadas, e o projeto abre vista para a Serra da Mantiqueira, com um mirante como ponto de atração.
A setorização separa dois perfis de uso. No Setor do Parque, prédios residenciais dividem a quadra com escritórios, comércio e serviços, formando uma nova centralidade junto à Avenida Cassiano Ricardo. No Setor da Nascente ficam os lotes unifamiliares, de circulação baixa de veículos, com alguns lotes comerciais no limite norte, de frente para a Rua Prof. João Batista Ortiz Monteiro.
O bairro é aberto e público, e quem responde pela zeladoria é uma associação dos proprietários — limpeza, manutenção, jardinagem, segurança e agenda cultural. São duas, uma por setor, porque as demandas de uma rua de casas e de uma rua de fachada ativa não são as mesmas. A contribuição já vem prevista no contrato de aquisição.
O desenho
Rua completa: carro, bicicleta e pedestre na mesma rua
A ilustração do book mostra a rua que o projeto persegue, com tudo acontecendo junto: ônibus e carro na pista, ciclista na faixa protegida, gente atravessando na faixa elevada, mesa na calçada e movimento saindo das lojas do térreo. Nenhum desses usos foi expulso para dar lugar ao outro — é isso que quer dizer rua completa.
Em vez de separar pedestre e ciclista, o parque é contornado por uma pista multiuso de 3,75 metros de largura: cabe quem corre, quem empurra carrinho de bebê e quem chega de bicicleta. As travessias são elevadas, na altura da calçada, o que obriga o carro a desacelerar em vez de pedir ao pedestre que espere.
O plano diretor de São José dos Campos exige recuo frontal de 5 metros, onde não se pode construir. Aqui esse recuo é incorporado à calçada: o proprietário não perde potencial construtivo e a rua ganha largura. A arborização usa espécies nativas, pelo conforto térmico além da sombra, e a iluminação foi projetada para valorizar o paisagismo sem tirar a segurança de quem usa o parque tarde.
A cidade já viu o modelo funcionar: a requalificação da Rua Coronel José Monteiro, no centro, foi reconhecida pelo World Resources Institute e credenciou o município à Rede Nacional para a Mobilidade de Baixo Carbono.
O desenho
A infraestrutura do Parque Una vem antes das casas
Fiação elétrica subterrânea no bairro inteiro, gás encanado da Comgás em todos os lotes, drenagem e saneamento dimensionados junto com os órgãos públicos para a população prevista: dois novos reservatórios de água, uma adutora de mais de 2 km e um emissário de esgoto de mais de 1 km.
O dimensionamento foi feito para atender o bairro sem tirar água nem esgoto dos vizinhos. E entra antes dos lançamentos, não depois: quando o morador chegar, a rua já está pronta — sem poste, sem emaranhado de fio sobre a cabeça e sem asfalto para reabrir.
- 560 mil
- m² de bairro planejado
- 100%
- da fiação elétrica enterrada
- 2 km
- de adutora de água nova
- 1 km
- de emissário de esgoto novo
O desenho
Quem assina o desenho do Parque Una
“Não nos consideramos renovadores do mundo. O nosso objetivo é contribuir para o tecido urbano e brincar é nossa metáfora.”
O masterplan é de Hélio Mítica, urbanista doutor pela USP e fundador da AreaUrbanismo, o mesmo que desenhou os Parques Una de Pelotas e Uberlândia. O parque central é da SWA Group, de Los Angeles, pelo paisagista Gerdo Aquino. O playground é da holandesa Carve, de Elger Blitz. A Casa Una é de Matheus Diniz, do MDAD; a Casa da Nascente, de Otávio Riemke, da RMK. O bosque e a praça da nascente são da EXP, de Carlos Henrique Corrêa.
São seis escritórios com obra construída em Xangai, São Francisco, Los Angeles, Dubai, Hong Kong, Singapura, Istambul e Porto Alegre, e prêmios que vão do Architizer A+ ao Grande Prêmio do Instituto dos Arquitetos do Brasil. Cada um desenhou a parte que sabe fazer, dentro do mesmo plano.
O Parque
O parque que dá nome ao Parque Una
O projeto da SWA Group começou por uma escavação no centro da área, que virou bacia de amortecimento pluvial e jardim de chuva. A terra retirada virou aterro na porção de trás, elevando o terreno para abrir a vista da Serra da Mantiqueira. Todo o desenho sai dessa operação: o ponto mais baixo guarda a água, o mais alto guarda a paisagem.
Nas pontas, de um lado esportes e espaço pet; do outro, os playgrounds da Carve. Dois gramados — um multifuncional, no centro, junto à Casa Una, e outro levemente inclinado, perto do mirante, dimensionado para receber tela de cinema ao ar livre. Em volta de tudo, a pista compartilhada de 1 km.
O Parque
O que tem dentro do Parque Una SJC
O parque central é aberto, fica ativo todos os dias da semana e não cobra entrada. São doze ambientes, cada um com projeto e público próprios: quem corre de manhã, quem leva o cachorro, quem sai do escritório para almoçar, quem traz criança no fim da tarde.
A entrada principal vem da Avenida Cassiano Ricardo e funciona como zona de transição entre a avenida e o parque. O estacionamento rotativo fica no subsolo da Casa Una: quem vem de carro estaciona uma vez e conhece o bairro a pé. O bosque terá mais de 700 árvores, metade de espécies pioneiras e o restante de crescimento lento, incluindo nativas ameaçadas de extinção e espécies cujos frutos atraem a fauna.
Setor da Nascente
Casa com jardim a sete minutos do parque central
Quem escolhe casa costuma abrir mão da vida urbana por perto. No Setor da Nascente a conta é outra: os lotes unifamiliares ficam a 300 metros do parque central, cerca de sete minutos a pé, e a dez minutos de carro do centro de São José dos Campos. Rua arborizada, equipe de jardinagem própria, área de lazer na esquina e a preservação das nascentes do outro lado da quadra.
A Casa da Nascente, projeto de Otávio Riemke, abriga a central de monitoramento do setor e o apoio à associação de bairro. Concreto, vidro e um espelho d’água na frente: é ao mesmo tempo o posto de segurança e o ponto de referência de quem mora ali.
Setor da Nascente
Ruas acalmadas, arte e água no Setor da Nascente
Algumas ruas foram desenhadas em “U” e são unidirecionais: não servem de atalho, então só entra quem tem o que fazer ali. O pavimento muda em relação ao asfalto das avenidas e as guias da calçada são mais baixas — dois avisos silenciosos para o motorista tirar o pé. As vagas se intercalam com ilhas de lazer, com mobiliário, paisagismo e iluminação próprios, e a fiação de iluminação também é subterrânea.
A segurança do setor tem central própria, monitoramento 24 horas por dia, sete dias por semana, e ronda circulando pelas ruas. O cercamento digital soma câmeras analíticas com reconhecimento facial, speed dome com zoom e visão de 360° e leitura automática de placas de veículos.
O jardim de chuva do setor desce em terraços de gabião que retêm a água pluvial antes que ela chegue às nascentes. Ao lado fica a praça da nascente, projeto da EXP, com degraus e patamares de grama, escorregadores embutidos no terreno e revegetação com espécies nativas em volta do banhado. E para celebrar a Casa da Nascente, o escultor Ricardo Aguiar prepara uma obra em pedra feita para aquele lugar, inspirada no pôr do sol e na passagem das horas do dia.
Segurança
A segurança do Parque Una começa antes da câmera
Segurança é a segunda maior preocupação dos brasileiros, atrás só da saúde, segundo o Datafolha. O Parque Una responde a ela primeiro pelo desenho urbano, aplicando o CPTED — Prevenção de Crimes pelo Design Ambiental — desde a prancheta. O crime precisa de três fatores: criminoso, vítima e ambiente. O CPTED trabalha o terceiro.
São quatro princípios. Vigilância natural: varanda voltada para a rua, paisagismo baixo, estacionamento iluminado e sem barreira visual — as pessoas veem e são vistas. Reforço territorial: pavimento, mobiliário e cerca baixa que deixam claro onde termina o público e começa o privado. Controle natural de acesso: entradas definidas e caminhos que conduzem o fluxo. Manutenção do ambiente: o contrário da janela quebrada, que avisa ao infrator que ninguém está olhando.
O quinto elemento é gente. Rua com fachada ativa e agenda cultural é rua ocupada, e rua ocupada se vigia sozinha. Só depois disso entra a tecnologia: câmeras fixas com leitura de placas em todas as ruas e áreas públicas, speed dome de 360° nos pontos estratégicos e duas centrais de monitoramento — a da Casa da Nascente, para o setor residencial, e a da Casa Una, para o setor do parque.
- 156
- câmeras previstas, com expansão para 250
- 2
- centrais de monitoramento, uma por setor
- 24h
- de monitoramento e ronda no Setor da Nascente
- 4
- princípios CPTED aplicados desde o projeto
Quem constrói
Quem constrói: a Idealiza Cidades
Sediada em São Paulo, a Idealiza trabalha com desenvolvimento urbano desenhado sob medida — sem modelo pronto de bairro planejado repetido de cidade em cidade. O primeiro empreendimento saiu em 2005, na praia gaúcha de Atlântida; depois vieram projetos no Amapá, em Minas Gerais, Pernambuco, no Rio Grande do Sul, em Santa Catarina e em São Paulo.
O modelo Parque Una já foi lançado em Pelotas e em Uberlândia, e está previsto para Paulista e Recife, Porto Alegre e São Carlos. O de São José dos Campos é o maior de todos: 560 mil m², contra 340 mil em Pelotas e 360 mil em Uberlândia.
Quem constrói
O Parque Una já foi construído duas vezes antes
Pelotas, no Rio Grande do Sul, recebeu o primeiro Parque Una em 2015. O parque central virou ponto de encontro da cidade antes de qualquer empreendimento ser entregue — restaurantes, apartamentos e escritórios vieram depois, atrás do movimento. Em 2019 o projeto levou o GRI Awards de melhor projeto de loteamento do Brasil.
Uberlândia veio em seguida, em construção na zona sul da cidade, e ganhou o Master Imobiliário de 2022 pela melhor solução urbanística do país. O projeto da Casa Una de lá venceu o A’Design Award na categoria de arquitetura, construção e design de estruturas.
Somadas, as duas cidades já têm 700 mil m² urbanizados pela Idealiza, e outros 1,8 milhão de m² de bairros planejados estão em desenvolvimento. É a diferença entre comprar uma ideia e comprar uma ideia que já foi testada duas vezes, em duas cidades diferentes.
- 2015
- lançamento do primeiro Parque Una, em Pelotas
- 700 mil
- m² já urbanizados entre Pelotas e Uberlândia
- 1,8 mi
- de m² em bairros planejados em desenvolvimento
- 560 mil
- m² em São José dos Campos — o maior deles
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre o Parque Una SJC
O que mais chega por WhatsApp e formulário, respondido aqui antes de você perguntar — e revisado a cada mudança de estoque, não escrito uma vez e esquecido.
Onde fica o Parque Una em São José dos Campos?
Na Avenida Cassiano Ricardo, na divisa com o Jardim Aquarius, zona oeste de São José dos Campos — a área que a cidade conhece como Terreno das Vaquinhas, pelos campos de girassóis plantados ali em 2021 e 2024. São cerca de 10 minutos de carro até o centro de SJC, e as torres do Jardim Aquarius servem de referência para quem chega.
Quanto custa um terreno no Parque Una SJC?
O primeiro lançamento de terrenos do Parque Una — lotes residenciais e comerciais do Setor da Nascente — já vendeu 100%, ainda na planta: não há lote novo daquela fase à venda. O que existe hoje em terreno no Parque Una SJC é repasse de proprietário, cada um com preço e condição próprios — um lote de 352 m², por exemplo, já apareceu por R$ 1.630.000. As próximas quadras de uso misto, com terrenos comerciais voltados ao parque, ainda não foram a mercado. É esse tipo de demanda que levou terrenos, a torre Riza e a torre Martim juntos a R$ 850 mi vendidos — do total de R$ 1 bi planejado para as quatro etapas do bairro, com as Glebas Comerciais dentro dessa soma maior. Como cada repasse tem condição própria, a tabela vigente é enviada pelo corretor.
Que tipos de imóvel o Parque Una SJC oferece?
Quatro frentes: terrenos residenciais unifamiliares no Setor da Nascente, terrenos comerciais nas quadras de uso misto que ainda vão a mercado, apartamentos de 51 a 137 m² na torre Riza e salas comerciais de 30 a 89 m² na torre Martim. Os terrenos do primeiro lançamento e os apartamentos da Riza já estão 100% vendidos; a torre Martim, com R$ 350 mi de VGV, está em comercialização; e as Glebas Comerciais, com R$ 80 mi de VGV, são a única etapa que ainda não foi lançada.
Quando o Parque Una SJC fica pronto?
O bairro é entregue por fases, não numa data única. A infraestrutura urbana — fiação elétrica subterrânea, gás encanado da Comgás, dois reservatórios de água novos, mais de 2 km de adutora e mais de 1 km de emissário de esgoto — avança junto com os lançamentos. O Setor da Nascente e a torre Riza já venderam tudo ainda na planta; a torre Martim, com R$ 350 mi de VGV, é a fase em comercialização hoje; e as Glebas Comerciais ainda não foram lançadas. O cronograma de entrega de cada etapa é confirmado no momento da proposta, com o corretor.
Quem é a incorporadora do Parque Una SJC?
A Idealiza Cidades, incorporadora de São Paulo especializada em bairros planejados. O Parque Una de São José dos Campos é o quinto da linha — e o maior dos cinco, com 560 mil m². O primeiro foi lançado em Pelotas, no Rio Grande do Sul, em 2015; o segundo está em construção em Uberlândia. Somadas, as duas cidades já têm 700 mil m² urbanizados pela Idealiza, que soma 1,8 milhão de m² em bairros planejados em desenvolvimento. A comercialização em SJC é feita pela Exclusive iCasa.
Como visitar o Parque Una SJC ou falar com um corretor?
Preencha o formulário desta página: a conversa continua no WhatsApp, direto com um corretor da Exclusive iCasa que conhece o Parque Una — sem robô de triagem. A resposta sai no mesmo dia, em horário comercial, com a tabela vigente (de repasse de terreno ou das salas do Martim), disponibilidade atualizada e agendamento de visita ao bairro.
Fim do percurso
O pôr do sol do Parque Una SJC, visto do mirante
A bandeira do bairro é um pôr do sol: faixas verdes na base, para a Serra da Mantiqueira; o laranja do fim de tarde; e um círculo amarelo no horizonte, para o sol e o começo de ciclo. É o que se enxerga do mirante, oito metros acima da rua, e é a imagem que o projeto escolheu para se representar.
Um bairro leva anos para ficar pronto, e nenhum render entrega essa parte. O que dá para fazer hoje é conhecer o plano inteiro, quadra por quadra, e decidir em que ponto dele entrar.
Fale com a iCasa
Quero conhecer o Parque Una SJC de perto
Preencha os dados abaixo: um corretor especializado no Parque Una entra em contato por telefone ou WhatsApp, sem compromisso, com o material da etapa que está em comercialização hoje.